SCPI vs. Immobilier Physique : L'Évolution du Paysage de l'Investissement Immobilier - 2023

Les investisseurs à la recherche d'opportunités immobilières et de création de patrimoine se tournent de plus en plus vers les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Les raisons de ce détournement croissant de l'immobilier classique sont multiples et simples à comprendre.

L’Immobilier Physique :

Tout d'abord, les impôts élevés sont un facteur dissuasif, notamment pour les expatriés qui doivent faire face à des taux d'imposition élevés. Avec un taux d'imposition de 20% jusqu'à 27 478 euros et 30% au-delà, auxquels s'ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux, investir dans l'immobilier physique peut entraîner une lourde charge fiscale.

Ensuite, les rendements de l'immobilier physique ne sont pas toujours aussi attrayants. Les chiffres montrent un rendement moyen brut de 3,48% pour les villes de plus de 200 000 habitants, allant de 2,64% à Paris à 4,37% à Montpellier.

Pour les villes de moins de 200 000 habitants, le rendement brut moyen est de 4,69%, variant de 3,12% à Annecy à 6,62% à Perpignan, frais de notaire inclus.

En parlant de frais, l'immobilier physique s'accompagne de nombreux coûts supplémentaires. Les frais de notaire s'élèvent généralement à 7,5% du prix de vente, et les frais d'agence représentent en moyenne 4,87% du prix de vente, pouvant atteindre jusqu'à 10%. Les frais de gestion, quant à eux, se situent entre 5% et 10% HT du montant des loyers.

Les taxes foncières constituent également un aspect à prendre en compte. En moyenne, elles s'élèvent à 849 euros par an, et selon Les Échos, elles ont augmenté en moyenne de 10,5% pour les villes de plus de 100 000 habitants en 2023, et de 1,7% en moyenne en France (hors Paris).

Un autre défi pour les propriétaires est lié aux réglementations en matière de performance énergétique. À partir de 2025, il sera impossible de louer des biens classés G, et cette interdiction sera étendue aux biens classés F en 2028, puis aux biens classés E en 2034. Actuellement, 5,2 millions de logements (sur un total de 30 millions) sont classés F ou G.

Aussi, lorsqu'un locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire doit entamer des démarches pour récupérer les sommes dues. Cela peut impliquer des procédures légales, des lettres de mise en demeure, voire des actions en justice pour recouvrer les impayés, hors assurance. Tout ce processus peut être long, coûteux et source de frustration pour le propriétaire.

De plus, trouver de nouveaux locataires lorsque le bail se termine ou lorsque des problèmes surviennent avec les locataires actuels peut être un véritable défi. Lorsqu’il gère son bien lui-même, le propriétaire doit consacrer du temps et des ressources à la recherche de candidats, à la réalisation de visites, à la sélection des locataires et à la mise en place de nouveaux baux. Cela peut être chronophage et entraîner des périodes de vacance locative qui réduisent les revenus.

La gestion quotidienne de la propriété est également une autre source de préoccupations et de stress. Si le propriétaire décide de s’en occuper lui-même, il doit s'occuper de l'entretien, des réparations, des problèmes techniques et des demandes des locataires. Cela peut nécessiter de coordonner avec des prestataires de services, de gérer les urgences et de résoudre les conflits éventuels. Toutes ces responsabilités prennent du temps et surtout, de l’énergie.

En ce qui concerne les avantages de l'immobilier physique, il convient de noter que la valeur du terrain peut augmenter, offrant ainsi une opportunité de croissance, en fonction de l'emplacement et des caractéristiques du bien.

De plus, les propriétaires ont la possibilité de louer leur bien meublé et de choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-foncier ou le réel.

Tout d'abord, le régime Micro-Foncier permet au propriétaire de déduire automatiquement 50% des revenus générés par la location de son bien meublé. Cela signifie que la moitié des revenus locatifs est considérée comme un abattement forfaitaire, réduisant ainsi la base imposable. Ce régime est particulièrement avantageux pour les propriétaires qui possèdent un bien générant des revenus locatifs relativement faibles.

En revanche, le régime Réel offre une déduction plus large des frais et charges liés à la location du bien meublé. Sous ce régime, le propriétaire peut déduire les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les frais d'assurance, les travaux de réparation et d'entretien, ainsi que les amortissements du mobilier. Ces déductions peuvent être très avantageuses et permettent de réduire significativement le revenu immobilier imposable, voire de créer un déficit foncier reportable sur les revenus futurs.

Le choix entre ces deux régimes dépend de plusieurs facteurs, tels que le montant des revenus locatifs, les charges associées à la location et les objectifs fiscaux du propriétaire. Une analyse approfondie de la situation financière et fiscale est nécessaire pour déterminer le régime le plus avantageux.

Il convient de noter que le régime Réel demande une gestion plus rigoureuse des documents et des justificatifs, car il est nécessaire de conserver toutes les pièces justificatives des frais engagés. Cependant, cette gestion plus détaillée peut également offrir de nombreux avantages en termes de déductions fiscales.

Enfin, en optant pour le régime Réel, le propriétaire peut ainsi créer un déficit foncier (en tant que Loueur Meublé Professionnel - LMP ou Non-Professionnel - LMNP), et le cas échéant en LMP, le déduire de ses revenus du travail, si applicables et que les conditions sont respectées.

SCPI:

En ce qui concerne les SCPI, Les frais de gestion peuvent être légèrement plus élevés que ceux des biens physiques, mais les propriétaires n'ont aucune gestion administrative à s'occuper - environ 10%. De plus, les frais de souscription sont payés à la sortie, en cas de revente, contrairement aux frais de notaire qui sont payés lors de l'achat d'un bien physique - entre 8% et 12%.

Les périodes de carence, qui déterminent quand le propriétaire commencera à percevoir ses premiers loyers et peuvent varier de 3 à 6 mois selon les SCPI, permettent à ces dernières de constituer une réserve de liquidités pour l'acquisition de biens et la gestion de leur parc immobilier. En effet, l'ajout de nouveaux capitaux dans une SCPI peut diluer le rendement, et cette période de carence évite ainsi de désavantager les détenteurs existants de parts de SCPI.

Cependant, les raisons pour lesquelles les investisseurs se tournent vers les SCPI sont nombreuses.

Tout d'abord, investir dans des SCPI présente l'avantage de ne pas impliquer de gestion directe ni de stress supplémentaire lié à l'administration des actifs. Contrairement à l'investissement dans l'immobilier physique, où les propriétaires doivent s'occuper de la gestion locative, des formalités administratives, etc., les investisseurs en SCPI peuvent se décharger de ces responsabilités. En investissant avec des professionnels de la gestion immobilière, ils peuvent se concentrer sur d'autres aspects de leur vie tout en bénéficiant des avantages de l'immobilier.

Aussi, les SCPI offrent une transparence totale sur leur parc immobilier, ce qui constitue un avantage considérable. Les investisseurs ont accès à des bulletins trimestriels, semestriels et annuels qui détaillent les achats et les ventes réalisés au cours de la période. Cela leur permet d'avoir une vision claire de leurs investissements, de suivre l'évolution de leur patrimoine immobilier et de prendre des décisions éclairées.

En ce qui concerne le rendement, les SCPI se distinguent par leurs performances attractives. En 2022, selon lefigaro.fr, le rendement moyen des SCPI s'est élevé à 4,53 %. Cependant, certaines SCPI se démarquent en affichant des rendements encore plus élevés, ce qui témoigne de leur capacité à générer des revenus réguliers et attractifs pour les investisseurs.

Par exemple, la SCPI Corum Origin a connu une revalorisation de 4,13 % et un rendement de 6,88 %. Cela signifie que non seulement les investisseurs ont bénéficié d'un rendement de 6,88 % sur leur investissement, mais en plus, la valeur de leurs parts a augmenté de 4,13 %. De même, la SCPI Corum Eurion a enregistré une revalorisation de 5,39 % et un rendement de 6,47 %. Quant à la SCPI Pierval Santé, elle a connu une revalorisation de 2,00 % et un rendement de 5,35 %.

Ces performances remarquables démontrent la capacité des SCPI à offrir à la fois des revenus réguliers et une croissance en valorisant le prix des parts. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d'une rentabilité attrayante tout en augmentant la valeur de leur investissement au fil du temps.

Un autre avantage des SCPI réside dans leur grande diversification. En investissant dans des SCPI , les investisseurs ont accès à une variété d'actifs immobiliers de différentes typologies (bureaux, commerces, logistiques, hôpitaux, etc.), répartis sur différentes zones géographiques. Cette diversification permet de limiter les risques liés à un seul bien ou à une seule région. De plus, les SCPI peuvent être gérées par différentes sociétés de gestion, offrant ainsi une diversité de styles de gestion et d'approches d'investissement.

Enfin, les SCPI offrent aux investisseurs la possibilité d'emprunter sans apport pour investir. Cela signifie que même avec des ressources financières limitées, les investisseurs peuvent participer à des projets immobiliers plus importants grâce à l'effet de levier du crédit. Cette facilité d'emprunt ouvre de nouvelles opportunités d'investissement et permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille sans mobiliser une somme importante de fonds propres.

En résumé, investir dans des SCPI présente de nombreux avantages. Les investisseurs peuvent éviter les désagréments de la gestion immobilière tout en bénéficiant d'une transparence totale sur leurs investissements. Les rendements attractifs, la diversification des actifs, la souplesse fiscale et la possibilité d'emprunter sans apport font des SCPI une option intéressante pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier tout en limitant les contraintes et les risques associés.

Lorsque l'on compare les avantages et les inconvénients point par point des deux types d'investissements de manière objective, la SCPI l'emporte sans difficulté.

Même si une poignée d’investisseurs peuvent acquérir des biens offrant un rendement et une croissance supérieurs à la moyenne, ainsi qu'une gestion sans difficulté, il est préférable d'analyser les risques dans leur globalité. Et il est indéniable que le risque est sensiblement plus faible avec les SCPI .

Si vous avez des questions, je vous invite à me contacter.