Point Crédit Immobilier – Avril 2023
FRANCE
Avant de commencer à comparer les diffèrent taux disponibles pour les crédits immobiliers, il est important de comprendre plusieurs notions de financement.
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Le taux d’usure est le taux maximal auquel une personne/un couple peut emprunter. Sa fonction est de protéger les emprunteurs contres des taux excessifs par des institutions financières. Par conséquence le taux d’usure est le Taux d’Intérêt Annuel Effectif Global (TAEG) du prêt et comprend les intérêts, les frais de dossiers, les couts d’assurances et autres frais liés au crédit). Une personne désirant faire un emprunt ne peut donc pas avoir un taux d’intérêt supérieur au TAEG.
Qu’est-ce qu’une Obligation Assimilable du Trésor (OAT)?
Ce sont des obligations (dettes) d’état émises par l’Etat Français et varient de 10 à 50 ans. Leurs taux varient en fonction de l’inflation, des taux de la banques centrales Européennes, de leurs coupons initiaux et de leurs durations. Le prix des obligations existantes est négativement corrélé aux taux d’intérêts.
Exemple :
Une obligation avec un coupon initial de 3% perdra de la valeur si les taux d’intérêts de la banque centrale montent à 5% à cause de l’inflation, de manière plus ou moins forte en fonction de la duration de l’obligation – plus la duration est longue plus la chute du prix de l’obligation sera importante.
De fait, une obligation dont le coupon initial est de 3% gagnera de la valeur si les taux d’intérêts de la banque centrale baissent à 1% à cause d’une croissance jugée trop faible, d’une inflation quasi-inexistante et donc d’une politique monétaire expansionniste.
La situation inflationniste ayant radicalement évoluée depuis Mai 2022, les banques centrales mondiales ont remonté les taux d’intérêts directeurs depuis et ainsi les banques ont répercutés cette hausse dans les crédits.
Nous sommes passés d’un taux d’usure d’environ 2.60% en Avril 2022 à 4.24% en Avril 2023 pour des crédit immobiliers supérieurs à une durée de 20 ans.
Pour information, l’année dernière, près de 1 dossier sur 2 était refuse par les banques pour tout projet de financement. Avec le taux d’usure qui a récemment été augmenté, les banques devraient pouvoir accordées un peu plus de financement, en fonction de plusieurs de variables (projet à financer/situation personnelle/résidents vs expats/ politique de la banque).
Pour les résidents français, les taux varient comme ceux-ci :
Comme illustré ci-dessus, nous ne pouvons que constater l’augmentation des taux de 200 points de base.
Pour les non-résidents, nous avons vu les taux augmenter de 1.95% à 4.5% pour les investissements en SCPI (sur 15 ans) et 3.5% pour les autres emprunts (sur 15 ans), qui devraient augmenter à 4% dans les mois qui viennent.
Aussi, l’accès au financement pour les expatriés étant plus compliqué, il est important, si ce n’est essentiel, d’être bien accompagné dans son projet de financement.
Comme la BCE l’a soulignée le 16 Mars dernier lors de l’augmentation des taux de 50 points de base, son objectif est :
« D’assurer un retour au plut tôt de l’inflation vers l’objectif de 2% » (actuellement 5.6%).
AUSTRALIE
Du côté de l’Australie, la situation se tend également avec de plus en plus de constructeurs faisant défaut, ayant commencé par Metricon (plus gros constructeur résidentiel et qui a été renfloué de $AUD30 million) et la semaine dernière avec l’annonce de liquidation de Porter Davis et Lloyd Group.
Le fait que le système Australien s’appuye sur des taux variables rend les choses beaucoup plus fragiles et complexes pour les emprunteurs.
Source : Mozo - Home Loans
Ces taux dépendent de plusieurs facteurs :
Own Occupier vs Investment
LVR > 80% vs <80%
Principal and Interest vs Interest Only
La croissance des prix durant la période du Covid (excluant volontairement la période pre-covid) a poussé des acheteurs à payer des prix extrêmement élevés (lors d’enchères, très communs en Australie, compare à la France) combinés aux taux d’intérêts les plus faibles ayant existés en Australie (environ 2%) va potentiellement créer une situation très difficile pour ces emprunteurs. Les taux ayant augmentés de 0.25% en Février et en Mars, restant stable lors du meeting d’Avril à 3.60% (sachant qu’ils étaient de 0.10% en Avril 2022).
La situation économique de l’Australie se détériore avec une croissance en baisse, le sentiment des consommateurs en chute libre, des revenus disponibles et des économies en baisses, des niveaux de dettes très élevés et des taux d’intérêts qui ne cessent d’augmenter.
Australian GDP Growth
Australian Consumer Sentiment
Australian Household Income and Consumption
Australian Credit Growth
Avec des taux d’intérêts qui potentiellement atteindront 6.6% à la fin de l’année 2023, il est très important d’établir un budget (conservateur) afin de palier à d’éventuelles remontées si vous avez comme projet d’acheter une résidence principale ou un investissement immobilier en Australie.
Dans les 2 cas, l’accompagnement d’un courtier est nécessaire afin qu’il/elle puisse répondre à toutes vos questions, et surtout, vous aider à anticiper les difficultés à venir.
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter.
Sources :
Taux d'usure - Ministère de L'Economie et des Finances
Taux d'usure mensuel - Banque de France