Guide complet 2023 de la SCI, SARL Familiale, Holding et Family Trust
Les SCI, SARL familiales et les holdings sont des formes juridiques d'entreprises en France qui offrent des avantages fiscaux et patrimoniaux.
SCI – Sociétés Civiles Immobilières
La SCI est une société dont l'objectif est la gestion d'un patrimoine immobilier. Elle permet une gestion optimale d'un patrimoine immobilier spécifique et permet aux associés de partager les bénéfices générés par cette gestion patrimoniale. La SCI peut être détenue par une holding ou directement par les associés, déterminé par le nombre de parts détenues.
Une SCI doit avoir au moins deux associés et a pour vocation d'acheter, vendre et louer des biens immobiliers, des terrains et même des SCPI, des maisons ou des appartements.
L'une des particularités de la SCI est que généralement elle ne peut louer les biens qu'à titre de location nue soumise à l'impôt sur le revenu. Elle est limitée à une activité de location meublée représentant au maximum 10% de son chiffre d'affaires. Au-delà de cette limite, la SCI est automatiquement soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), car la location meublée est considérée comme une activité commerciale.
De plus, les dettes des associés sont partagées entre eux et il n'y a pas de protection du capital contrairement à d'autres types de sociétés.
Fiscalité des loyers :
En général, la fiscalité appliquée à une SCI est intégrée dans les revenus des associés et est imposée selon leur tranche marginale d'imposition. Cependant, la SCI a également la possibilité d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) selon les taux suivants pour les sociétés dont le chiffre d'affaires est inférieur à 10 millions d'euros :
15 % jusqu'à 42 500 euros (à partir du 1er janvier 2023)
25 % au-delà de cette somme.
Exemple :
Jean et Jacques ont créé une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) qui génère 30 000 euros de loyers, en excluant les déductions (frais d'entretien, assurances, copropriétés, intérêts d'emprunt...). Ils devront déclarer 15 000 euros chacun dans leur avis d'imposition.
S'ils avaient opté pour l'IS, ils auraient pu déduire davantage d'éléments (frais d'agences à l'achat, frais de notaires, construction et amortissements), mais ils auraient payé un total de 4 500 euros d'impôts sur des revenus de 30 000 euros.
Il est important de noter que la durée d'amortissement d'un bien peut varier de 20 à 50 ans en fonction de plusieurs facteurs (typologie, location) et doit être confirmée par un expert-comptable.
Fiscalité des plus-values :
Lorsque la SCI est soumise à l'IR, les plus-values sont soumises au régime des particuliers :
19% de plus-value + 17.2% de prélèvements sociaux – abattements en fonction de la durée de détention
Plus d’impôts au bout de la 23ème année et plus de p.s au bout de la 30ème année
Lorsque la SCI est soumise à l'IS, les plus-values immobilières réalisées sont assujetties à un taux d'imposition spécifique. Les taux applicables sont les suivants :
15% jusqu'à 42 500 euros de plus-value;
25% au-delà de 42 500 euros de plus-value
De plus, si les associés souhaitent percevoir des dividendes provenant de la vente de l'actif, ces dividendes sont soumis à une flat tax de 30%, comprenant 12,8% d'impôts sur les revenus et 17,2% de prélèvements sociaux.
Pour calculer la plus-value dans le cadre de la SCI à l'IS, la formule utilisée est la suivante :
Plus-value = Prix de vente - Valeur Nette Comptable
Exemple :
· Prix d'acquisition (incluant tous les frais) : 100 000 euros
· Durée d'amortissement : 20 ans
· Prix de vente : 200 000 euros
· Année de vente - durée de détention : 15 ans
Calcul de la Valeur Nette Comptable :
Calcul des amortissements annuels : 100 000 / 20 = 5 000 euros par an
Somme totale des amortissements : 5 000 * 15 = 75 000 euros
Valeur Nette Comptable = 100 000 - 75 000 = 25 000 euros
Calcul de la Plus-Value :
Plus-value = 200 000 - 25 000 = 175 000 euros
Impôts sur la plus-value :
a. 42 500 * 15% = 6 375 euros
b. 132 500 * 25% = 33 125 euros
Impôts totaux = 6 375 + 33 125 = 39 500 euros
Plus-value nette = 200 000 - 100 000 - 39 500 = 60 500 euros
Lorsque la SCI est soumise à l'IR, le calcul de la plus-value immobilière est différent. Voici les étapes du calcul dans ce régime :
Plus-value brute :
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition = 200 000 - 100 000 = 100 000 euros
Abattement sur les plus-values après 5 ans de détention : 6% * 10 = 60%
Impôts sur les plus-values = 100 000 * (1 - 60%) * 19% = 7 600 euros
Abattement sur les prélèvements sociaux : 1,65% * 10 = 16,50%
Prélèvements sociaux = 100 000 euros - (1 - 16,50%) * 17,20% = 14 362 euros
Taxe sur les plus-values immobilières élevées : 2% = 100 000 * 2% = 2 000 euros
Total = 7 600 + 14 362 + 2 000 euros = 23 962 euros
Plus-value nette = 200 000 - 100 000 - 23 962 = 76 038 euros
La différence entre les deux régimes fiscaux pour une même transaction immobilière, où les SCI sont soumises à des impositions différentes, peut être significative. Dans notre exemple, la différence de traitement des plus-values s'élève à 15 538 euros.
Il est important de prendre en compte ces différences fiscales, ainsi que les implications sur les dividendes, lors de la prise de décision concernant le régime fiscal de la SCI.
SARL Familiale
La Société à Responsabilité Limitée (SARL) est une forme juridique largement utilisée par les entrepreneurs pour développer leur activité commerciale. Cependant, il est également possible de créer une SARL familiale lorsque les membres d'une même famille souhaitent investir ensemble.
Pour constituer une SARL familiale, deux conditions doivent être remplies :
Les associés doivent appartenir à une même famille, ce qui inclut les enfants, les parents, les grands-parents et les conjoints.
La société doit avoir une activité commerciale, industrielle et/ou artisanale.
Responsabilité limitée et régime fiscal :
Contrairement à la Société Civile Immobilière (SCI), où les associés peuvent être personnellement responsables des dettes de la société, dans une SARL familiale, la responsabilité des associés est limitée à hauteur de leur apport en capital. Cela offre une protection supplémentaire aux membres de la famille impliqués dans l'entreprise.
En ce qui concerne le régime fiscal, une SARL est normalement soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, il est possible d'opter pour le régime fiscal de l'impôt sur le revenu (IR) dans le cas d'une SARL familiale. Cette option présente des avantages fiscaux significatifs, notamment en ce qui concerne la location meublée.
Fiscalité des loyers dans une SARL familiale :
Étant donné que la location meublée est considérée comme une activité commerciale, une SARL familiale doit louer ses biens immobiliers meublés et bénéficier du régime fiscal de l'IR (Bénéfices Industriels et Commerciaux - BIC) pour les revenus des associés.
Contrairement à une SCI soumis au régime de l’IR, les amortissements et les travaux réalisés peuvent être déduits des revenus (régime du Loueur Meublé Non-Professionnel - LMNP/LMP). Cette déduction peut créer un déficit foncier, réduisant ainsi considérablement, voire totalement, l'impôt dû par les associés.
Petit rappel, pour être classé en tant que LMNP, deux conditions cumulatives doivent être remplies :
Les recettes de la location meublée doivent être inférieures à 23 000 euros.
Les revenus liés à la location meublée doivent être inférieurs aux revenus du foyer fiscal.
Exemple :
Revenus du foyer fiscal : 100,000 euros
Revenus liés au LM : 45,000 euros
Considéré comme LMNP puisque les revenus liés au LM < aux revenus du foyer fiscal.
Fiscalité des plus-values dans une SARL familiale :
Un autre avantage de la SARL familiale réside dans l'imposition des plus-values au régime des particuliers. Les plus-values réalisées par la société sont imposées aux mains des associés et soumises à l’imposition des plus-values pour les particuliers soit :
19% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2% (moins les abattements applicables).
Points importants à considérer lors de la création d'une SARL familiale :
Lors de la constitution d'une SARL familiale, il est essentiel de prendre en compte certains éléments :
Rédaction des statuts de la société, notamment les clauses relatives à la nomination du gérant et à la transmission en cas de décès d'un associé.
Cotisations sociales pour le gérant à hauteur d’environ 1 500 euros par an.
Respect des conditions requises, à savoir l'appartenance des associés à une même famille (en faisant attention aux situations de décès et de divorce) et l'exercice d'activités commerciales, industrielles et/ou artisanales.
La Holding :
Une holding, en tant que structure juridique, offre de nombreux avantages aux entreprises en leur permettant de centraliser la détention de participations dans d'autres sociétés. Cette pratique présente des avantages tant sur le plan organisationnel que fiscal.
La Holding est une société dont l'objet principal est de détenir des participations dans d'autres sociétés. Elle peut prendre différentes formes juridiques, telles que la société anonyme (SA) ou la société à responsabilité limitée (SARL). L'avantage principal de la holding réside dans sa capacité à centraliser les participations de différentes sociétés au sein d'une seule et même structure, simplifiant ainsi la gestion de l'ensemble du groupe.
Optimisation Fiscale :
Il existe deux dispositifs fiscaux
1- Le Régime Mère-Fille; et
2- Le Régime d'Intégration
Le régime mère-fille est un mécanisme qui permet à une société mère détenant au moins 5% du capital d'une société fille de bénéficier d'une imposition réduite sur les dividendes reçus de cette société fille. En général, 95% des dividendes sont exonérés d'impôt au niveau de la société mère.
Ce régime est particulièrement attractif pour les holdings, car il permet de réduire significativement la charge fiscale sur les revenus provenant des participations détenues.
Exemple de Régime Mère-Fille :
Prenons l'exemple de Matthieu, qui a créé une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) en tant que société mère, alias Holding.
Aussi, il monte une SARL et une SCI (la première pour de la location meublé et la seconde pour la location nue) en tant que sociétés filles, dont les titres sont détenus par la holding.
Pour bénéficier du régime mère-fille, Matthieu doit :
- Détenir au moins 5% du capital de chaque société fille, 50% dans le cas de Matthieu
- Les sociétés filles doivent être soumises à l'impôt sur les sociétés et,
- Conserver les titres pendant au moins deux ans.
Imposition des Revenus :
Imaginons que la SARL familiale génère un revenu de 30 000 euros après impôts à l'IS. La SARL peut verser ces revenus à la holding (société mère) avec une imposition réduite. En effet, l'imposition ne serait que de 112,50 euros grâce au régime mère-fille.
La holding n'est imposée que sur 5% des dividendes perçus, soit 750 euros (15 000 euros * 5%). L'impôt est calculé sur cette somme au taux de 15% (en dessous des 42,500 euros), soit un impôt de 112,50 euros.
Par la suite, la holding a la possibilité de réinvestir ces fonds dans la SCI afin d'acquérir de nouveaux actifs. Cette stratégie permet une gestion efficace des flux financiers entre les différentes entités du groupe.
En plus de ses avantages fiscaux, la holding offre des possibilités de planification successorale. En détenant les titres des sociétés de manière démembrée, la transmission des actifs aux enfants peut être facilitée, tout en préservant la continuité de la gestion de l'entreprise familiale.
Le Family Trust
En Australie, en plus de la Superannuation, un type spécifique de Trust, les particuliers ont la possibilité d'établir un Fixed/Discretionary ou Hybrid Trust/Family Trust.
Un Discretionary Family Trust est une structure dans laquelle un trust détient les actifs qui sont gérés par un Trustee, qui peut être une personne physique ou une entité juridique. Contrairement à une SARL ou à une SCI, les actifs détenus par un trust peuvent être très diversifiés, tels que des actions cotées, des actions non cotées, de l'immobilier, des actifs étrangers, etc. Tout doit être clairement énoncé dans le "trust deed" (acte de fiducie).
L'un des aspects les plus appréciés du fonctionnement d'un trust est sa flexibilité en matière d'allocation des distributions. En particulier, dans le cas d'un trust discrétionnaire, le Trustee peut décider d'allouer les distributions du trust aux bénéficiaires ayant la tranche d'imposition marginale la plus basse, voire même à une entreprise si les taux d'imposition des bénéficiaires sont supérieurs à 30%. Cette flexibilité permet d'optimiser la fiscalité et de répartir les distributions de manière adaptée en fonction de la situation de chaque bénéficiaire. Il est important de noter que l'allocation des distributions peut varier d'un bénéficiaire à l'autre d'une année à l'autre.
Une des grandes différences entre le trust Australien et les sociétés françaises est l’application des plus-values. Du fait que l’impôt soit payé par le bénéficiaire, si l’actif est détenu par le trust depuis plus de 12 mois, alors le bénéficiaire pourra jouir d’un abattement de 50% sur la plus-value réalisée peu importe le type d’actif.
A contrario, une entreprise ne bénéficie pas de cet avantage et devra payer le taux d’imposition applicable pour les sociétés, 25%.
Dans le domaine de la planification financière et de la gestion des actifs, il est essentiel de comprendre les différentes structures disponibles pour optimiser ses investissements et je vous invite à me contacter pour toute question supplémentaire.