Guide 2023 du démembrement de propriété: une exploration de cet acte juridique Français
Le démembrement de propriété est un acte juridique obligatoirement réalisé auprès d’un notaire (environ 1,500 euros), qui consiste à diviser la pleine propriété d'un actif (bien immobilier, Assurance-Vie/Capitalisation, Compte Titre, SCPI ou parts dans des sociétés) en deux droits distincts :
1- La nue-propriété (ou abusus) – qui permet de posséder l’actif sans pouvoir en jouir, ni en recevoir les revenus. En général le nu-propriétaire, dans le cadre d’une stratégie successorale est le donataire, et
2- L'usufruit (ou usus et fructus) - qui permettent respectivement d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits sans en être le propriétaire. L’usufruitier peut utiliser le bien, le louer, percevoir les revenus, et en règle générale dans le cadre d’une stratégie successorale est le donateur.
Cette technique est souvent utilisée dans le cadre de l’optimisation du patrimoine, de la planification successorale ou de la gestion du patrimoine immobilier.
Tout d’abord, le barème fiscal concernant la fiscalité du patrimoine au décès d’une personne est le suivant :
C’est-à-dire qu’une personne possédant un patrimoine de 600,000 euros et n’ayant mis en place aucune stratégie successorale, paiera 122,961 euros, soit un impôt moyen relatif de 20.49%.
Bonus : A savoir qu’en Australie il n’existe pas de « death tax » en ce qui concerne les actifs en noms propres (Estate Assets). Les actions et l’immobilier détenus en nom propre ne déclenchera pas de fiscalité au décès, tandis que la Superannuation qui a des lois bien spécifiques, en fonction de l’âge du membre de la Superannuation, des bénéficiaires (tax law vs Super law) et des composants de la Superannuation, pourront potentiellement avoir à payer des impôts.
Donation en Nue-propriété
Pour information, le barème usufruitier/nu-propriétaire, selon l’article 669 du Code General des Impôts (CGI) , est le suivant :
En ce qui concerne les donations, l’article 784 (et 779, 790B, 790D, 790E et 790F concernant les abattements possibles) du CGI, détermine la durée des donations – 15 ans renouvelables, et les autres articles de loi déterminent le montant des abattements disponibles.
Le plus utilisé étant l’abattement de 100,000 euros en ligne directe (parents/enfants) renouvelable tous les 15 ans.
Bonus : les grands-parents peuvent donner 31,865 euros par personne.
Exemple :
Si l’on met en place une stratégie successorale avec donation de 100,000 euros, que cette personne est âgée de 65 ans et a deux enfants, le résultat sera totalement différent de l’exemple de la personne citée auparavant.
En effet, le démembrement, lui permettra de donner la nue-propriété à ses enfants à hauteur de 166,667 euros chacun, soit 333,333 euros au total.
Pour calculer la valeur de la nue-propriété, dans notre exemple la formule est très simple :
Connaitre l’âge du donateur, ce qui donne le ratio
Le montant de la donation à 100,000 euros
La valeur de la nue-propriété à 60% (cf tableau ci-dessus)
100,000/0.6 = 166,667 euros
Si la personne est âgée de 72 ans alors : 100,000 / 0.7 = 142,857 euros
Si la personne est âgée de 58 ans alors : 100,000/0.5 = 200,000 euros.
Bonus : Comme nous pouvons le constater, le plus tôt le démembrement sera mis en place, le plus élevé sera la valeur de la nue-propriété-donation.
Cas pratique :
Un investisseur peut décider d’acheter un bien immobilier ou des parts de SCPI en nue-propriété. Il y a de nombreux avantages à acheter en nue-propriété :
L’achat d’actif avec une décote pouvant aller jusqu’à 40% du prix en pleine propriété,
Aucuns revenus perçus pendant la durée de démembrement (qui varie, aux alentours de 15/16 ans) et donc aucun impôt à payer,
Une performance automatique liée à la décote, plus la potentielle revalorisation à la hausse de l’actif,
Aucune gestion en ce qui concerne l’actif physique, et l’obligation pour l’usufruitier de remettre en bon état celui-ci afin que le propriétaire puisse habiter, louer ou vendre son bien à la fin de la durée du démembrement.
Fiscalité :
En ce qui concerne la vente en nue-propriété/usufruit, chaque partie ne peut vendre que ses droits détenus sur le bien, et l’imposition sur la plus-value appliquée est celle des particuliers, à savoir 19% d’impôts plus 17.2% de prélèvements sociaux (en excluant les abattements pour les années de détentions de l’actif).
Donation Temporaire d’Usufruit :
La donation temporaire d’usufruit (DTU) est en soit l’inverse de la donation de la nue-propriété. C’est un acte juridique dans lequel le donateur donne l’usufruit au donataire pour une période fixée.
Le barème concernant la valeur de l’usufruit temporaire est le suivant :
Ce type de donation est de plus en plus utilisé par les particuliers afin d’aider ses enfants à financer l’université, les loyers et autres frais.
Prenant le principe de donation parents/enfants à hauteur de 100,000 euros, si les parents donnent l’usufruit sur une période de 4 ans, alors ils peuvent échapper aux droits de donation si la valeur du bien est inférieure à 434,783 euros (100,000 / 0.23).
Les revenus perçus par l’enfant seront taxés au nom de celui-ci et non pas à celui des parents puisqu’il/elle en sera l’usufruitier/ère.
Achat de SCPI en Usufruit :
Dans un objectif d’améliorer ses trésoreries, une personne, physique ou morale, peut décider d’acheter des parts de SCPI en usufruit et donc de percevoir les revenus pendant une période donnée. A la fin de la période, le nu-propriétaire reçoit la pleine propriété tandis que l’usufruit n’existe plus.
Bonus : Les sommes investies par une personne morale (SAS/SA/SARL) peuvent amortir le revenu imposable.
En fonction de du gérant, des parts de SCPI achetée en usufruit peuvent permettre une décote allant de 65 à 80%.
Qu’est-ce que cela signifie ?
Si le prix de la part en pleine propriété est de 200 euros, que le démembrement dure 5 ans, pour une décote (déterminée par le gérant de la SCPI ) de 80%, alors :
L’usufruit = 20% = 40 euros
La nue-propriété = 80% = 160 euros
Si le rendement est de 5% net, alors l’usufruitier percevra 10 euros (200 euros * 5%), puisque le revenu est calculé sur la valeur de la pleine propriété, et non pas la valeur de l’usufruit.
Exemple :
Matthieu à 40,000 euros de liquidités et veut percevoir des revenus complémentaires pour une période de 5 ans. La SCPI permet une décote de 80% :
20% = 40,000 euros
100% = 200,000 euros
Si la SCPI distribue un rendement net de 5%, alors les revenus générés seront de 10,000 euros par an.
Bonus : Si Matthieu a investi sous une SARL, alors il peut amortir 8,000 euros par an (40,000 euros / 5 ans) et n’être imposé que sur 2,000 euros (10,000 euros (revenus) – 8,000 euros (amortissement).
Sur 5 ans, la totalité des loyers générés seront donc de 50,000 euros (10,000 par an * 5), soit un gain de 10,000 euros (50,000 euros (revenus) – 40,000 euros (investissement initial).
Le taux de rendement interne (TRI) (ou Internal Rate of Return (IRR) en anglais), est de 7.93%, une performance plus qu’intéressante lorsqu’on la compare à d’autres investissements qu’ils soient immobiliers, financiers ou liquidités.
Cet article vous a couvert les principes fondamentaux du démembrement de propriété, que ce soit du côté de la nue-propriété ou de l’usufruit.
Si vous avez des questions, n’ hésitez pas à me contacter.