Dichotomie d’un investissement en Australie ou en France

Tout d’abord, de plus en plus de personnes décident d’acheter un investissement immobilier et de louer une maison ou un appartement dans une localité où ils préfèrent habiter. Ce terme c’est « rentvesting ».

En effet, dû aux prix de l’immobilier particulièrement élevés dans certaines villes Australiennes et de l’exigence des banques de mettre un apport de 20% (afin de ne pas payer l’assurance – Lenders Mortgage Insurance (LMI) – 10% peuvent être accepté), ceci est une contrainte majeure pour les personnes désirant acquérir un bien immobilier pour y vivre.  

Les prix prohibitifs, à Sydney et Melbourne en particulier, amènent les français expatriés en Australie à considérer deux stratégies:

1-      Investir en Australie, ou

2-      Investir en France.

Investir en Australie

L’investissement immobilier en Australie comprend certains avantages:

1-      L’emplacement du bien qui déterminera son rendement et sa croissance potentielle.

2-      Maximiser l’effet de levier – jusqu’à 90% de la valeur du bien auprès d’une banque Australienne.

3-      Utiliser le « negative gearing » grâce au mécanisme de dépréciation.

4-      Investir au sein d’un « Family trust » afin de répartir les revenus et les gains aux bénéficiaires ayant les tranches marginales d’imposition les moins élevées.

5-      Investir au sein d’un « Self-Managed Super Fund » (SMSF) afin d’utiliser ses « Concessional Contributions », « Non-Concessional Contributions) ainsi qu’un « Limited Recourse Borrowing Arrangement » (LRBA) pour acheter un ou des biens immobiliers dans une structure fiscalement avantageuse tant sur les loyers perçus que sur les plus-values.

6-      Une démographie en constante croissance puisqu’en 2019 il y a eu une augmentation nette de 239,600 personnes venues s’installer en Australie (+77,369 pour Melbourne et +73,919 pour Sydney) (Australian Bureau of Statistics).

Cependant, les investisseurs doivent faire face à certaines contraintes :

1-      Prix de l’immobilier très élevés (Corelogic) :

a.       Valeur médiane - Sydney - $875,749 ;

b.       Valeur médiane - Melbourne – $683,529 ;

c.       Valeur médiane -  Brisbane - $503,148.

2-      La banque requiert un apport entre 10% et 15% minimum ce qui peut être prohibitif (plus la LMI à rembourser pour les apports en dessous de 20%).

3-      Taux d’emprunts investisseurs supérieurs à la France ≈ 2.5% (fixes puis variables) vs 1.95% (en France, fixes sur 15 ans pour non-résidents).

4-      La difficulté à choisir l’emplacement et le type de biens (maisons/units/townhouses, neufs/anciens, NSW/VIC/QLD/TAS).

5-      La « Stamp-duty » qui dépend de la valeur du bien, et de l’état ou le territoire dans lequel se trouve le bien. Impôts  

Investir en France

La majorité des français que j’ai eu la chance de rencontrer ont très souvent l’intention de retourner en France après 10-15 ans passés à l’étranger. De ce fait, beaucoup souhaitent se constituer leur patrimoine grâce à des investissements immobiliers en France, soit dans un bien immobilier traditionnel, soit à l’aide de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

L’achat d’un bien immobilier physique nécessitant une connaissance approfondie du marché immobilier local, cet article se focalisera sur la deuxième option. Amortisation

Les principaux avantages d’investir dans des parts de SCPI sont :

1-      La qualité des gérants de SCPI et des actifs immobiliers qu’ils gèrent.

2-      Aucune contrainte administrative.

3-      Un rendement moyen de 4.40% et une croissance moyenne des parts de 1.20% en 2019 (performance moyenne totale de 5.60% en 2019).

4-      Des taux d’emprunts fixes sur 15 ans, très bas ≈ 1.95%.

5-      L’opportunité d’acheter des parts à crédit, sans apport et pour un montant inférieur à 100,000 euros.

6-      Une diversification du risque immédiat grâce aux différents actifs au sein de la SCPI.

7-      Une imposition très avantageuse pour les SCPI ayant des revenus de source Européenne (Régime du crédit d’impôt).

8-      Aucune fiscalité (ni impôt, ni prélèvements sociaux) si les parts de SCPI ont été détenus pendant plus de 30 ans.

9-      La possibilité d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété ou de les diviser parmi vos descendants dans une optique de stratégie successorale.

Tout comme un investissement immobilier en Australie, l’investissement dans des SCPI peuvent avoir quelques inconvénients :

1-      Des frais de gestions compris entre 7.5% et 12% (entre 6 % et 13% pour la mise en location et la gestion locative d’un bien physique).

2-      Des frais de souscriptions (qui sont des frais de sorties car payables lors de la vente des parts) et qui peuvent varier entre 8% à 12% (frais de notaires pour acheter un bien immobilier ≈ 8% du prix de vente).

3-      Un délai de jouissance qui varie entre 4 et 6 mois.

4-      Assujetti aux risques du marché immobilier et de la conjoncture économique.

Exemple investissement SCPI :

• Investissements : 200,000 euros sur 2 SCPI européennes via 2 Crédits amortissables de 15 ans à 1,95% fixe chacun.

• Apport:  0 euros.

• Effort mensuel d’épargne : Environ 538 euros comprenant le crédit, les loyers, les frais et les impôts.

• Au terme des 15 ans : Les loyers perçus sont de 9 550 euros/an et un capital immobilier de

  233,355 euros (Revalorisation annuelle de 1% du prix de la part)

• Performance : Un taux de Rentabilité Interne (TRI) de 9.93% sur la durée des 15 ans.

Tout comme l’achat d’un bien immobilier en Australie, l’achat de parts de SCPI (à crédit) est un investissement sur le long terme (+ 8 ans) et qui s’intègre dans une stratégie d’investissement générale dans l’objectif de se construire un patrimoine afin de financer sa retraite. Les deux stratégies peuvent parfaitement fonctionnées ensemble afin de diversifier son patrimoine et créer une synergie qui permet de bénéficier des avantages des deux types d’investissements.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter.